M&Aや居抜きで飲食店を売る！より高く売却するためのポイント総まとめ
飲食店を閉店する際は、できるだけコストを抑えたいものです。内装等を原状回復させる「スケルトン返し」の場合には、小規模店でも解体費用に数十万円程度かかると言われています。そう考えると、やはり居抜きかM&Aで売却したいところ。もし売却できれば、撤退費用はかからず、むしろ資金が増えることになります。今回は、店舗を売却する際に査定される項目と、より高く売却するためのチェックポイントを合わせてご紹介します。
店舗を売却する方法とは？
店舗を売却するには、2つの方法があります。ひとつめは、店の内装や設備などを次のオーナーに売却するという方法です。これを「居抜き」と言います。新しいオーナーは、前オーナーより内装などの造作を購入し、家主と新たに賃貸契約を締結してから営業をスタートするという形になります。
ふたつめは「M&A」での売却です。居抜き売却との決定的な違いは、内装などの価値だけでなく、事業としての価値も含まれる点にあります。収益性やブランド価値が高い店であれば、M&Aの対象となりやすく、居抜きでの売却よりも高い値がつく可能性もあります。 さらに、最近の人手不足の状況下では、人材の確保もＭ＆Ａの購入企業が求める重要な要素となってきています。「箱だけあっても事業にならない」と考える経営者が多くなっており、人材組織の承継はＭ＆Ａの必須要件となってきています。
それでは、具体的なチェックポイントを整理していきましょう。
店舗をより高く売却するためのチェックポイント
厨房設備が充実しているか？
飲食店の心臓部とも言える厨房設備は売却額に大きく影響します。新しさや清潔さだけでなく、新しいオーナーが提供したいメニューが調理できる設備や、レイアウトが整っているかどうかなども非常に重要なポイントになります。
重要な設備が故障していないか？
冷蔵庫や冷凍庫等は設備の中でも最も高価で重要なものですが、故障していては査定額が大きく下がってしまいます。5年以上使用しているものは故障の可能性も出てくるので、定期的なメンテナンスをして故障の予防をしておきましょう。
内装がそのまま使えるか？
内装や椅子、テーブルなどの家具がそのまま使える場合は、買い手にとって大きな経費削減になるので売却価格が上がる可能性があります。また、床や壁に良質な木材などを使っている場合や、トレンドに合った内装デザインなども査定にはプラスになるでしょう。
空調、吸排気設備のスペックは？
例えば、換気扇の力が弱いと店内に煙が充満してしまいますし、ダクトが適切に取り付けられていないと排煙が近隣住民の迷惑となることもあります。揚げ物やオーブン料理などをしても問題のないスペックの機器選定をしておくことが重要です。
衛生面に問題はないか？
厨房やトイレの排水溝設備にしつこい詰まりや臭いがあると、大がかりな工事が必要になるので購入を敬遠されることも。また、害虫などにも狙われないように専門業者による駆除や定期点検などもしておいた方がよいでしょう。
食器や備品は揃っているか？
食器や包丁、フライパンなどの調理器具、レジ、オーディオ、観葉植物など、そのまま営業がスタートできるくらいの数や種類が揃っていれば、売却額が高くなる可能性があります。ホコリやサビなども磨いて綺麗にしておくと査定時の印象もアップします。
どのような客層が来店しているのか？
店舗やデザインの設備だけでなく、客層も重要なポイントです。新しいオーナーの店の業種や業態に合致していれば、さらに評価は高まるでしょう。男女比や年齢層などのデータ収集をしておくと信頼性アップに繋がります。
立地や視認性、集客力は？
新しいオーナーにとって、すでにお客がついている店というのは非常に価値あるものです。客層と同様に、月別、日別、時間帯別の集客状況をデータ化しておくと交渉がスムーズになります。もちろん、駅近物件や店内の視認性がよい店舗はさらに評価が高まるでしょう。
ブランド価値や評判は？
味やサービスの良し悪しだけでなく、お店としてのブランドイメージや、ネット上の評価なども飲食店経営においては非常に重要なものです。グルメサイトのレビューやSNSでの発信内容によって店の評価が変わる恐れもあるので細心の注意が必要です。
売上高と利益は？
特にM&Aで売却する場合には、前述の通り、売上や収益性が重要視されます。決算書を整理しておいたり、経営課題を明確にしておくことも評価を高めるコツです。第三者から見てわかりやすい資料で視覚化しておきましょう。
スタッフの教育
スタッフの教育は飲食店では特に重要です、購入希望者が店を実際に視察に行く場合、評価の半分はスタッフに対する対象となっているようです。普段から、スタッフとコミュニケーションをとり、サービスレベルを地道に上げておくことが必要です。
店舗を高く売るために注意すべき点は？
「居抜き」での売却の場合は、基本的に固定資産の売却なので、厨房設備や家具が綺麗で故障しておらず、そのまま使えるものが多ければ評価額が高まりやすい傾向があります。日頃から備品を丁寧に扱い、機器類は定期的なメンテナンスや清掃をするなどして故障の予防をしておくことが何より大切です。
「M&A」の場合は、上記に加え、収支や事業としての将来性なども深く関連してきます。特に、紹介した10個のチェックポイントのうち、最後の4つはM&A売却にとって非常に重要な項目です。また、労務体制や人事評価の仕組みなどもしっかりしているとさらに店の価値が高まるでしょう。
お店を撤退するなら「早く売りたい」と思ってしまいますが、店の価値を最大限に高めたいのであれば、焦りは禁物。一度、早めの段階で専門家に相談をしておき、じっくりと計画的に売却プランを立てることをおすすめします。
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